Portalu Istina.media javili su se građani koji su u Čapljini kupili stan prije tri godine, platili ga unaprijed u gotovini, ali još nisu uselili. Digli su dva nenamjenska kredita, istodobno plaćaju dvije rate kredita i najamninu.
Kupovina stanova u izgradnji u Čapljini, u pojedinim slučajevima, odvija se po modelu koji podrazumijeva potpunu isplatu unaprijed u gotovini, bez mogućnosti kreditiranja i uz obećanje poreznih pogodnosti za kupce.
Prema izjavama nekoliko kupaca, ovakav način kupovine nije pravilo za sve projekte, ali se, kako tvrde, pojavljuje kod određenog broja manjih zgrada u blizini željezničke stanice u Čapljini. Potencijalnim kupcima se, prema njihovim riječima, sugerira da kupovina putem stambenog kredita nije opcija, već da je uvjet jednokratna uplata cjelokupnog iznosa. Zauzvrat, kako tvrde, nudi im se model prema kojem se formalno vode kao suvlasnici ili „graditelji“, što bi, prema mišljenju stručnjaka, moglo otvoriti pitanja u vezi s poreznim obvezama, uključujući porez na promet nekretnina ili eventualno porez na dobit.
Sugovornici naglašavaju da se ovakva praksa ne odnosi na većinu stanova u izgradnji u Čapljini, gdje se projekti realiziraju kroz standardne procedure i uz uobičajene modele financiranja.
„Ortački ugovori“
Cijena kvadrata u ranoj fazi gradnje kreće se od oko 2.850 do 3.200 konvertibilnih maraka, uz najave daljnjeg rasta kada stanovi budu završeni. Da će cijena „rasti kako se radovi bliže kraju“ navedeno je i u jednom od oglasa objavljenih na OLX-u.
Sugovornici s kojima smo razgovarali tvrde da je ovakav način kupovine nekretnina rizičan za kupce jer ostaju bez ključnih mehanizama zaštite koje inače pružaju banke kroz hipotekarne kredite, uključujući kontrolu faza izgradnje i osiguranje uloženih sredstava.
Iako prodavatelji inzistiraju da je proces „potpuno transparentan“ i formaliziran kroz notarski obrađene ugovore, praksa pokazuje drugačiju sliku. Redakciji portala Istina.media obratili su se građani koji su prije tri godine kupili stan u blizini željezničke stanice u Čapljini, ali još nisu uselili. Kako navode, radi isplate stana bili su primorani podići gotovinske kredite, često oba bračna partnera, u iznosima do 50.000 KM po osobi, dok istodobno i dalje plaćaju najamninu, jer stan koji su kupili nije završen.
Osobe upoznate s projektima izgradnje spornih zgrada u Čapljini pojašnjavaju da ovdje u pitanju ortački ugovori, gdje kupci formalno postaju „graditelji“ i suvlasnici dijela zgrade, iako faktički kupuju samo jedan stan. Ovakav model, prema tvrdnjama upućenih, omogućava izbjegavanje poreznih obveza, ali i zamagljuje odgovornost investitora.
I dok kupci tvrde da im je rečeno da je praksa da kupovina stana u izgradnji ide uz gotovinu, primjeri iz Istočnog Sarajeva govore upravo suprotno. Razgovarali smo s građanima koji su kupili stanove u izgradnji u Istočnom Sarajevu, i to uz hipotekarni kredit.
Na terenu u Čapljini zabilježene su i druge nepravilnosti. Na gradilištu jedne zgrade, čija je prodaja oglašena putem platforme OLX, nedostaju jasno istaknute informacije o investitoru, izvođaču i rokovima završetka, što je zakonska obveza. Iako nadležne institucije tvrde da su lokacije pregledane i da su gradilišta propisno označena, izlaskom na teren ipak smo uočili da obveznih oznaka nema. Lokacija je dodatno provjerena putem Google Mapsa, koristeći izravni link iz oglasa, čime je potvrđeno da se radi o istoj parceli. Isto navode i mještani koji svakodnevno prolaze tim područjem, tvrdeći da informativne table nikada nisu bile postavljene. U oglasu je, s druge strane, kao rok završetka radova naveden siječanj 2027. godine, podatak koji na terenu nije moguće provjeriti.
Dodatnu dimenziju cijelom slučaju daju tvrdnje da je jedan od prodavatelja Zdravko Nikolić, zaposlen u katastarskoj službi Općine Čapljina, s kojim su, prema navodima kupaca, komunicirali tijekom kupovine. Upravo Nikolić se javlja na telefon kada kupci pozovu za stanove u Čapljini oglašene na OLX-u. Redakcija portala Istina.media uputila je službeni upit Općini Čapljina, kao i jednom od zaposlenih u katastru, s ciljem provjere ovih informacija, ali do zaključenja teksta odgovor nismo dobili.
Sugovornici upoznati sa slučajem, čiji je identitet poznat redakciji, tvrde da se kupovina spornih stanova odvija putem Nikolića.
Ime Zdravka Nikolića ranije se pojavljivalo u medijskim izvješćima iz 2024. godine u vezi s događanjima na biračkom mjestu u naselju Grabovine. Pojedine informacije o tom slučaju bile su predmet javnih rasprava i na društvenim mrežama.
Tko su investitori?
Iz Gradske uprave Čapljina navode da je u razdoblju od 2024. do početka 2026. godine izdano ukupno sedam odobrenja za izgradnju objekata kolektivnog stanovanja, četiri u 2024., jedno u 2025. te dva u 2026. godini, dok je Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja u istom razdoblju izdalo dodatna dva odobrenja. Trenutno je aktivno sedam gradilišta, dok na dvije lokacije, iako su dozvole izdane, radovi još nisu započeli. Ovi podaci, kako ističu, utvrđeni su inspekcijskim nadzorom nadležnog građevinskog inspektora.
Prema službenim informacijama, među investitorima dominiraju pravne osobe, njih sedam, te jedna fizička osoba i jedna ortačka zajednica. Projekti se realiziraju na više lokacija, uključujući Vukovarsku ulicu, Ulicu Ivana Pavla II. i Mostarsku ulicu.
Iz Gradske uprave Čapljina naglašavaju da ne postoji javno dostupna evidencija izdanih građevinskih dozvola niti investitora, jer takva obveza nije propisana zakonima o prostornom uređenju i gradnji. Građani, međutim, imaju mogućnost da se izravno obrate nadležnoj službi i dobiju informacije prije kupovine nekretnine, što dio njih i čini.
Također ističu da gradske službe ne prate oglase na internetskim platformama poput OLX-a, niti mogu potvrditi njihovu vjerodostojnost. Kada je riječ o stanju na terenu, navode da je građevinski inspektor utvrdio da su gradilišta ograđena i obilježena propisanim tablama, iako su na nekim lokacijama te oznake postavljene na ogradama, a na drugima na samim objektima.
